Процесс покупки и продажи квартиры

Квартира является очень ценным имуществом, поэтому при ее покупке и продаже следует соблюдать особую осторожность. Процесс продажи квартиры одинаков, независимо от того, продается ли она ее владельцем или нанимает агента, но процесс покупки может отличаться в разных ситуациях. В зависимости от состояния квартиры разные детали могут отличаться, но у всех есть что-то общее — каждому хочется, чтобы сделка была максимально простой и выгодной.

Для того, чтобы Вы смогли заключить максимально успешную сделку с недвижимостью, мы собрали основные вещи, которые Вам следует знать при покупке или продаже квартиры!

Процесс покупки квартиры

Покупка квартиры — очень важный шаг в жизни каждого. Хотя это приносит много радости, но также может принести много проблем, потому что процесс покупки квартиры для продажи не так прост, как может показаться сначала. Если просматриваемая квартира новая, то единственное, что должен учитывать покупатель — финансовые возможности, техническое качество и соответствие пожеланиям и потребностям. Однако чаще всего люди покупают квартиру на вторичном рынке, что означает, что недвижимость использовалась и имеет историю прав собственности в земельной книге и других важных документах, которые могут скрыть неприятную для покупателя информацию.

Если есть желание купить недвижимость, то в первую очередь обязательно обратитесь к нотариусу. Человек, решивший приобрести недвижимость самостоятельно, должен быть знаком с юридическими вопросами и законами, знать, где и как проверить всю возможную информацию о квартире. Нотариус также лучше всего понимает специфику договора купли-продажи, потому что процесс приобретения недвижимости для него обычное дело — нотариус знает, что нужно проверять и как это делать, и в большинстве случаев у него есть право на доступ к информации.

Советы по покупке квартиры

Чтобы избежать потенциальных рисков, покупатель недвижимости перед покупкой квартиры должен сделать несколько важных вещей:

• Вам необходимо ознакомиться с компьютерной распечаткой Земельной книги недвижимости.

Информацию о недвижимом имуществе, зарегистрированном в Земельной книге, можно получить в компьютерной распечатке. Во-первых, так узнаете, зарегистрирована ли просматриваемая Вами квартира в Земельной книге. Во-вторых, это единственный способ убедиться, что продавец не скрывает других важных вещей — кто является настоящим владельцем недвижимости, нет ли обременений у недвижимости и другую для покупателя важную информацию, которая указана в земельной книге.

• Вам необходимо ознакомиться с файлом описи недвижимости.

Человеку, который покупает недвижимость, обязательно стоит ознакомиться с картотекой недвижимости. Можно убедиться, что на территории не велись и не ведутся незаконное строительства. Хотя может показаться, что со своим имуществом человек может делать все, но это не так. Многие люди склонны перестраивать свои квартиры, не согласовывая свои действия с строительным советом, поэтому покупатель может не знать, что планировка квартиры изменилась.

Не запрещено покупать квартиру в случае незаконного строительства, но владелец будет обязан предупредить об этом, потому что покупателю придется учесть дополнительное время и расходы во время сделки, чтобы легализовать строительство.

• Необходимо уточнить информацию о задекларированных лицах недвижимости

Часто в земельной книге и кадастре ничего особенного не обнаруживается. Осложнения во многих случаях возникают, когда все документы просмотрены и покупатель уже приобрел дом — потом вдруг выясняется, что в квартире еще задекларированы посторонние. К сожалению, сам покупатель не может получить такую информацию. Один из вариантов узнать — у продавца информация доступна на портале Latvija.lv. Он может открыть ее в присутствии покупателя или отдать распечатку.

• Необходимо составить конкретный и подходящий договор купли-продажи.

Договор купли-продажи — важнейший документ, которым является договор между покупателем и продавцом недвижимости. В нем указываются обязательства и ответственность обеих сторон, в частности, условия платежа. Покупатель имеет свои права и всегда во время сделки может обратиться за помощью к профессионалу своего дела, например к юристу или адвокату.

Выбор квартиры

Покупая квартиру, каждый хочет быть уверен, что она соответствует его желаниям и потребностям. Чтобы через некоторое время не испытать неприятных сюрпризов, перед заключением договора купли-продажи следует внимательно рассмотреть следующие аспекты:

• Технические проблемы

Когда Вы покупаете жилище, Вы платите за все, что получаете, на определенную сумму. Если, например, водонагреватель не работает или в ванной есть утечка воды, Вам обязательно нужно знать. При принятии решения о покупке необходимо учитывать любые технические проблемы, поскольку в этом случае могут потребоваться дополнительные вложения. Просмотрите каждое устройство, мебель, комнату, уголок, все, что есть в квартире или что с ней связано!

• Расположение

Также исследуйте окрестности — познакомьтесь с соседями, посмотрите на соседние дома и узнайте, есть ли у Вас поблизости все необходимое. Обратите внимание на инфраструктуру, рабочее место, магазины и, при необходимости, школу или детский сад. Возможно, Вы сможете купить недвижимость в гораздо более удобном месте за определенную сумму.
• Доступный бюджет

Учтите, что стоимость покупки — это не единственная стоимость, с которой Вам придется столкнуться при покупке квартиры. Кроме того, Вам нужно подумать, сможете ли Вы оплатить договор, а затем счета за коммунальные услуги, необходимый ремонт. Чтобы быть в курсе будущих расходов, Вы можете спросить у продавца текущие счета и узнать фактические расходы. Если они кажутся слишком высокими, возможно, сейчас не лучшее время, чтобы брать на себя бремя владения.

• Варианты займа

Многие люди склонны использовать такой вариант, как кредит, для покупки квартиры. Недвижимость — это не дешевая покупка, и не каждый может накопить, чтобы купить ее. У Вас есть сбережение, но его немного не хватает — в этом случае для произведения сделки может пригодиться, например, потребительский кредит. Однако необходимо учитывать, что это серьезные обязательства, и поскольку квартира и в дальнейшем будет требовать вложений, необходимо тщательно продумать, сможете ли Вы погасить займ.

Что нужно помнить, когда Вы только что купили квартиру?

После покупки недвижимость должна быть зарегистрирована в земельной книге. Перед совершением сделки необходимо составить договор купли-продажи, получить сертификаты из государственных и местных органов власти, запросить подтверждение у присяжного нотариуса, а также оплатить государственные и офисные сборы. Госпошлина составляет 0,2% от суммы сделки, которую оплачивает покупатель.

Помните — покупая жилище, Вы также должны заключить соглашения с коммунальными службами и другими поставщиками услуг, чтобы обеспечить все основные потребности квартиры. Убедитесь, что в квартире есть все необходимое: вода, газ, электричество, коммуникации и т. д. В редких случаях об этом сообщает продавец квартиры, однако после заключения договора купли-продажи это больше не входит в его обязанности.

Процесс продажи квартиры

Процесс продажи недвижимости также является очень важным этапом. Независимо от того, какую квартиру Вы хотите продать, не стоит полагаться исключительно на свое мнение и эмоции. Главное — узнать, что такое рынок недвижимости на данный момент — специфика цен, тенденции, потребности и желания людей. Это поможет Вам разобраться в ситуации и принять правильное решение.

Если есть желание продать недвижимость, то, прежде всего, Вы должны определиться — Вы сделаете это сами или поручите это агенту по недвижимости. Человек, решивший продать недвижимость самостоятельно, также должен быть знаком с правовыми вопросами и законами, знать, где и как проверить всю возможную информацию о квартире. Агент по недвижимости может помочь провести сделку быстрее и без происшествий, однако, если Вы воспользуетесь такими услугами, конечно, придется учитывать дополнительные расходы.

Подготовка квартиры к продаже

Если Вы хотите продать свою недвижимость, Вам определенно важно получить от нее максимально возможную ценность. Продажа недвижимости — это непростой процесс — хотя может показаться, что реклама размещена, и потенциальный покупатель появится сразу и квартира будет продана, это не так! К продаже необходимо тщательно подготовиться, перед тем как и подготовить квартиру:

• Обеспечьте безперсонную и чистую среду

Освободите дом от личных фотографий или других личных вещей, которые могут отпугнуть потенциального покупателя от покупки Вашей квартиры. Познакомьте потенциального покупателя с безличным, чистым окружением, чтобы он мог представить себе дом, который нужен.

• Сделайте небольшие улучшения

Рынок недвижимости требователен — даже самый маленький недостаток может существенно повлиять на реальную стоимость Вашей квартиры. Перед продажей обязательно внесите небольшие улучшения, которые, возможно, до этого Вас не беспокоили. Замените перегоревшие лампочки, треснувшую плитку, отремонтируйте кран и скрипящую дверцу. При необходимости подумайте о восстановлении стен. Вы определенно хотите, чтобы покупатель был доволен процессом покупки недвижимости, а исход сделки был взаимовыгодным.

• Выполните генеральную уборку

Возможно, потребуется нанять профессиональную команду по обслуживанию, чтобы подготовить квартиру к осмотру. Вымойте окна внутри и снаружи, отполируйте поверхности, вытрите пыль, высушите мебель, натрите воском пол и / или замените полотенца. В процессе покупки недвижимости важно, чтобы жилище на потенциальньного владелеца произвело наилучшее впечатление, поэтому внешний вид недвижимости должен быть безупречным.

• Подготовьте помещения

Когда все будет убрано, улучшено, заменено, снова осмотрите помещение, остановитесь у дверей каждой комнаты и подумайте, как будет выглядеть недвижимость для потенциального покупателя. Изучите, как мебель и другие детали размещены вместе, подумайте, выглядит ли каждая комната визуально эстетично снаружи. Конечно, в условиях договора это не оговаривается, но все желающие рады войти в красивое и чистое помещение, особенно если недвижимость продана и это потенциальный покупатель недвижимости.

Создание и размещение рекламы

Успешная и продуманная реклама — это реклама, которая привлечет покупателя и гарантирует, что недвижимость будет продана по максимально возможной цене. Продажа недвижимости — это больше, чем создание красивого описания и размещение красивых фотографий — реклама должна удовлетворять желания и потребности покупателя. Понимая покупателя, Вы можете определить, что для него наиболее важно, и привлечь его внимание и расположение в форме контента.

Реклама не должна вводить покупателя в заблуждение! Оно должно быть правдивым и максимально точным — только так покупатель будет знать, что Вам можно доверять. В объявлении должен быть указан план квартиры, параметры, фото и, желательно, видео. Фото и видео должны быть качественными, в них должно быть показано все, чем оборудовано помещение. Если есть какие-либо дефекты или недочеты, они также должны быть видны, ведь это особенно важно для покупателя во время сделки!
После того, как вложения к рекламе составлены, текст объявления должен быть создан в соответствии с языковыми правилами. Он должен быть четким и точным, без грамматических, стилистических или пунктуационных ошибок. Если Вы не орентируетесь в языке сами, возможно, лучше поручить эту задачу тому, кто знает правила языка.

Также важно выбрать наиболее подходящее место для размещения рекламы, где она сможет охватить максимально большую и серьезную аудиторию. В этом случае социальные сети вроде Facebook или Instagram не подойдут. Если Вы хотите найти серьезного покупателя, возможно, лучше обратиться к маклеру или агенту по недвижимости, который разместит Вашу рекламу на профессиональных сайтах продаж.

Определение цены

Одна из самых сложных задач собственника при продаже недвижимости — установить подходящую цену. Правильная цена — это та, которая привлекает потенциальных покупателей, но в то же время не вызывает потерь в процессе продажи. Есть несколько факторов, которые могут помочь определить, насколько ценна недвижимость:

• Другая недвижимость на продажу и сравнение цен;

• Экстры объекта недвижимости (вид, расположение, ремонт, площадь , мебель, оборудование, аксессуары и др.);

• Общая экономическая ситуация в стране;

• Активность потенциальных покупателей (при невысокой активности может потребоваться снижение цены и наоборот);

• Состояние собственности (или есть какие-либо недостатки, например, долги и т. д.);

• Насколько Вы готовы идти на встречу (заключение договоров, обслуживание заинтересованных сторон, оплата государственных пошлин и т. д.)?

Обобщив эти факторы, Вы получите приблизительное представление о возможной цене Вашей квартиры. Конечно, наиболее точную цену могут установить отраслевые специалисты, потому что они совершают такие сделки каждый день — при необходимости обратитесь в риелторскую компанию и попросите провести оценку Вашей недвижимости. Тщательное исследование рынка недвижимости также может быть очень полезным — чем лучше Вы осведомлены о тенденциях рынка и следите за ними, тем больше у Вас шансов установить точную цену и привлечь много потенциальных покупателей.

Подготовка документов

Перед покупкой недвижимости покупатель обязательно захочет посмотреть ее и все сопутствующие документы, поэтому рекомендуется подготовить их заранее. Какие документы нужны и о чем должен позаботиться продавец квартиры?

• Распечатка земельной книги

Распечатка удостоверяет, что квартира зарегистрирована в земельной книге и что личность владельца совпадает с личностью продавца. Также, посмотрев распечатку земельной книги, заинтересованное лицо может убедиться, что конкретная квартира не передана в залог, не сдана в аренду или сдана в аренду третьему лицу.

• Информация о задекларированных лицах в недвижимость

Никто не хочет покупать квартиру, а потом узнавать, что в ней заявлены посторонние. Поскольку покупатель не может получить такую информацию сам, это может быть первый из документов, которые он может запросить.

• Файл описи помещений

Это позволит покупателю убедиться в том, что указано в файле описи, соответствует ли текущему состоянию собственности.

• Строительный проект

Если заинтересованное лицо желает узнать то, что не указано в кадастре и других документах, возможно, Вам даже будет полезен строительный проект. Это докажет, что Вы уважаете права покупателя и серьезно относитесь к процессу продажи. В строительном проекте можно узнать, из каких материалов построена квартира, какие коммуникации, а также нет ли в проекте недостатков.

Многие покупатели не имеют ни малейшего представления о процессе продажи квартиры, поэтому честный собственник / продавец должен сообщить покупателю все, что ему нужно знать. Вы можете получить все интересующие Вас документы, относящиеся к Вашей квартире, в соответствующих государственных органах. Вспомните себя, когда Вы стали владельцем квартиры — владение квартирой — это большая ответственность, не так ли?

Подготовка договора купли-продажи

Когда появится покупатель квартиры и он подтвердит, что действительно хочет купить эту квартиру, необходимо будет выполнить различные формальности. Во-первых, покупатель и продавец должны будут вместе обратиться к нотариусу, чтобы организовать процесс продажи недвижимости и подготовить договор купли-продажи. Многие склонны экономить без использования нотариуса, но все это может привести к печальным последствиям. Нотариус может не только подготовить сделку, но и разъяснить вовлеченным сторонам все аспекты сделки, права и обязанности каждой, проверить информацию, указанную в земельной книге и т. д.

Подготовка договора купли-продажи — очень ответственный процесс, так как от него напрямую зависит будущее сторон договора. В договоре чаще всего оговариваются:

• Порядок оплаты;

• Передача и регистрация права собственности;

• Заверения и гарантии;

• Право преимущественной покупки;

• Передача ключей;

• Права и обязанности обеих сторон;

• Разрешение спора;

• Возможности расторжения договора.

Однако следует иметь в виду, что стороны сделки имеют разные характеристики в каждой ситуации, поэтому нельзя полагаться на универсальные условия договора. Заключение договора — важный этап при продаже квартиры, поэтому к нему следует отнестись серьезно, с тщательным уточнением условий сделки. Если в ходе сделки что-то непонятно, необходимо только еще раз обратиться к нотариусу. Когда договор заключен и в земельной книге внесен новый собственник — поздравляем! Вы освобождены от обязоностей и можете смело передать ключи от квартиры!