Dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas process

Dzīvoklis ir ļoti vērtīgs īpašums, tādēļ gan pērkot, gan pārdodot to jābūt īpaši uzmanīgam. Dzīvokļa pārdošanas process ir vienāds neatkarīgi no tā, vai to pārdod īpašnieks vai tiek nolīgs aģents, taču pirkšanas process dažādās situācijās var atšķirties. Atkarībā no dzīvokļa stāvokļa, dažādas detaļas atšķiras, taču visiem ir arī kas kopīgs – ikviens vēlas, lai darījums būtu pēc iespējas vienkāršāks un izdevīgāks. 

Lai Jums izdotos noslēgt pēc iespējas veiksmīgu nekustamā īpašuma darījumu, esam apkopojuši galveno, kas būtu jāzina, pērkot vai pārdodot dzīvokli!

Dzīvokļa pirkšanas process

dzīvokļa pirkšana

Dzīvokļa iegāde ir ļoti nozīmīgs solis ikviena cilvēka dzīvē. Lai arī tas sagādā daudz prieka, tas var sagādāt arī daudz problēmu, jo dzīvokļa pirkšanas pārdošanas process nebūt nav tik vienkāršs, kā sākumā varētu likties. Ja noskatītais dzīvoklis ir jauns, tad vienīgais, kas pircējam jāņem vērā – finansiālās iespējas, tehniskā kvalitāte un atbilstība vēlmēm un vajadzībām. Tomēr visbiežāk cilvēki iegādājas dzīvokli otrreizējā tirgū, un tas nozīmē, ka nekustamais īpašums ir bijis lietots un tam zemesgrāmatā un citos nozīmīgos dokumentos ir noteikta īpašuma tiesību vēsture, kas sevī var slēpt pircējam nepatīkamu informāciju. 

Ja ir vēlme iegādāties īpašumu, tad, pirmkārt, noteikti jādodas pie notāra. Cilvēkam, kurš nolēmis pats saviem spēkiem iegādāties nekustamo īpašumu, ir jāorientējas juridiskos jautājumos un likumos, jāpārzina, kur un kā pārbaudīt visu iespējamo informāciju par dzīvokli. Arī pirkuma līguma specifika vislabāk saprotama tieši notāram, jo viņam īpašuma iegādes process ir ierasta lieta – notāram ir zināšanas par to, ko nepieciešams pārbaudīt un kā to izdarīt, turklāt vairumā gadījumu viņam ir tiesības piekļūt informācijai, kurai pats nevarat piekļūt.

Ieteikumi, kā iegādāties dzīvokli

Lai izvairītos no iespējamiem riskiem, pirms dzīvokļa iegādes nekustamā īpašuma pircējam būtu jāveic jāpaveic dažas svarīgas lietas:

  • Jāiepazīstas ar nekustamā īpašuma zemesgrāmatas datora izdruku

Datora izdrukā iespējams iegūt informāciju par zemesgrāmatā ierakstītu nekustamo īpašumu. Pirmkārt, tā uzzināsiet, vai noskatītais dzīvoklis ir reģistrēts zemesgrāmatā. Otrkārt, tikai tā iespējams pārliecināties, vai pārdevējs neslēpj kādas citas būtiskas lietas – kas ir nekustamā īpašuma patiesais īpašnieks, vai īpašumam nav apgrūtinājumu, u.c. pircējam nozīmīgu informāciju, kas noteikta zemesgrāmatā.

  • Jāiepazīstas ar nekustamā īpašuma inventarizācijas lietu

Cilvēkam, kurš iegādājas nekustamo īpašumu noteikti jāiepazīstas arī ar īpašuma inventarizācijas lietu. Tā iespējams pārliecināties, ka īpašumā nav noritējusi vai pašreiz nenorit nelikumīga būvniecība. Lai arī varētu likties, ka ar savu īpašumu cilvēks var darīt itin visu, tā nebūt nav. Daudzi mēdz savus dzīvokļus pārbūvēt, nesaskaņojot savas rīcības ar būvvaldi, tādējādi pircējs var neuzzināt, ka dzīvoklim ticis mainīts plānojums. 

Nav aizliegts iegādāties dzīvokli, ja tajā pastāv nelikumīga būvniecība, tomēr īpašnieka pienākums būtu par to brīdināt, jo pircējam darījuma gaitā būs jārēķinās ar papildu laiku un izdevumiem, lai būvniecību legalizētu.

  • Jānoskaidro informācija par nekustamā īpašuma deklarētajām personām

Bieži vien zemesgrāmatā un inventarizācijas lietā neatklājas nekas īpašs. Sarežģījumi daudzos gadījumos rodas tad, kad visi dokumenti apskatīti un pircējs mājokli jau iegādājies – tad pēkšņi atklājas, ka dzīvoklī vēl joprojām deklarētas svešas personas. Diemžēl pircējs pats šādu informāciju nevar iegūt. Viens no variantiem, kā to uzzināt – pārdevējam tā pieejama portālā Latvija.lv. Viņš to var atvērt pircēja klātbūtnē vai iedot izdruku.

  • Jāizstrādā konkrēts un apstākļiem atbilstošs pirkšanas pārdošanas līgumu

Pirkšanas pārdošanas līgums ir pats svarīgākais dokuments, kas ir vienošanās start nekustamā īpašuma pircēju un pārdevēju. Tajā precīzi noteikti abu pušu pienākumi un saistības, galvenokārt – maksāšanas nosacījumi. Pircējam ir savas tiesības, un viņam darījuma gaitā vienmēr ir visas iespējas vērsties pēc palīdzības pie savas jomas profesionāļa, piemēram, advokāta vai jurista.

Dzīvokļa izvēle

Iegādājoties dzīvokli, ikviens vēlas būt drošs, ka tas ir viņa vēlmēm un vajadzībām atbilstošs. Lai Jūs pēc kāda mirkļa nepiedzīvotu nepatīkamus pārsteigumus, pirms pirkuma līguma noslēgšanas vajadzētu rūpīgi apdomāt šādus aspektus:

  • Tehniskas problēmas

Iegādājoties mājokli, Jūs maksājat par visu, ko līdz ar konkrētu summu saņemat. Ja, piemēram, ūdenssildītājam ir tendence nedarboties vai vannas istabā ir ūdens noplūde, Jūs to noteikti gribētu zināt. Pieņemot lēmumu par pirkumu, jāņem vērā ikviena tehniskā problēma, jo tas pēc tam var prasīt papildu ieguldījumus. Apskatiet ikvienu ierīci, mēbeli, istabu, stūrīti, itin visu, kas pieejams dzīvoklī vai tikai saistīts ar to!

  • Atrašanās vieta

Izpētiet arī apkaimi – iepazīstiet kaimiņus, apskatiet blakus mājas un noskaidrojiet, vai netālu atrodas viss, kas Jums nepieciešams. Pievērsiet uzmanību infrastruktūrai, darba vietai, veikaliem, vajadzības gadījumā arī skolai vai bērnudārzam. Iespējams, par noteikto summu varat iegādāties īpašumu, kurš atrodas Jums daudz piemērotākā vietā.

  • Pieejamais budžets

Ņemiet vērā, ka iegādes izmaksas nav vienīgās izmaksas, ar ko Jums nāksies saskarties, iegādājoties dzīvokli. Papildu tam jāapdomā, vai spēsiet apmaksāt līguma nepieciešamības, pēc tam arī komunālos rēķinus, nepieciešamos remontus, Lai kaut mazliet apzinātos nākotnes izmaksas, varat palūgt pārdevējam līdzšinējos rēķinus, un, apkopojot tos, uzzināt faktiskās izmaksas. Ja tās šķiet par augstu, iespējams, pašreiz nav labākais mirklis uzņemties īpašumtiesību slogu.

  • Aizdevuma iespējas

Daudzi cilvēki dzīvokļa iegādei mēdz izmantot tādu iespēju kā aizdevums. Īpašums nav lēts pirkums, un ne visi spēj iekrāt, lai to iegādātos. Iespējams, Jums ir iekrāts, taču nedaudz pietrūkst – tādā gadījumā darījuma veikšanai var noderēt, piemēram, patēriņa kredīts. Tomēr jārēķinās ar to, ka tās ir nopietnas saistības, un, tā kā dzīvoklim arī nākotnē būs nepieciešami ieguldījumi, ir rūpīgi jāizvērtē, vai varēsiet aizdevumu atmaksāt.

Kas jāatceras, kad tik tikko nopirkts dzīvoklis?

Nekustamais īpašums pēc iegādes obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Pirms darījuma veikšanas jāsastāda pirkuma līgums, jāiegūst izziņas valsts un pašvaldību institūcijās, jāapstiprina nostiprinājuma lūgums pie zvērināta notāra, jāsamaksā valsts un kancelejas nodevas. Valsts nodeva ir 0,2% no darījuma summas, un šo summu apmaksā pircējs.

Atcerieties – kad iegādājaties mājokli, jānoslēdz arī līgumi ar komunālo un citu pakalpojumu sniedzējiem, lai dzīvoklī nodrošinātu visas pamatvajadzības. Pārliecinieties, vai dzīvoklī ir viss nepieciešamais: ūdens, gāze, elektrība, komunikācijas, utt. Retos gadījumos par to informē dzīvokļa pārdevējs, tomēr, kad pirkuma līgums noslēgts, tas vairs nav viņa pienākums. 

Dzīvokļa pārdošanas process

dzīvokļa pārdošana

Arī nekustamā īpašuma pārdošanas process ir ļoti nozīmīgs solis. Lai arī kāds būtu dzīvoklis, kuru vēlaties pārdot, nevajadzētu paļauties vien uz savu viedokli un emocijām. Galvenokārt jānoskaidro, kāds konkrētajā mirklī ir nekustamo īpašumu tirgus – cenu specifika, tendences, cilvēku vajadzības un vēlmes. Tas palīdzēs izprast situāciju un pieņemt pareizo lēmumu. 

Ja ir vēlme pārdot īpašumu, tad, pirmkārt, jāizlemj – darīsiet to pats vai uzticēsiet to nekustamā īpašuma aģentam. Arī cilvēkam, kurš nolēmis pats saviem spēkiem pārdot nekustamo īpašumu, ir jāorientējas juridiskos jautājumos un likumos, jāpārzina, kur un kā pārbaudīt visu iespējamo informāciju par dzīvokli. Nekustamā īpašuma aģents var palīdzēt darījuma gaitu virzīt ātrāk un bez starpgadījumiem, tomēr, ja izmantosiet šādus pakalpojumus, protams, jārēķinās ar papildu izdevumiem.

Dzīvokļa sagatavošana pārdošanai

Ja vēlaties pārdot savu īpašumu, Jums noteikti ir svarīgi iegūt no tā iespējamo maksimālo vērtību. Nekustamā īpašuma pārdošana nav vienkāršs process – lai arī varētu likties, ka jāieliek sludinājums un jau tūlīt pat uzradīsies potenciālais pircējs un dzīvoklis tiks pārdots, tā nav! Pārdošanai nepieciešams rūpīgi gatavoties, pirms tam sagatavojot arī dzīvokli:

  • Nodrošiniet bezpersonisku un tīru vidi

Atbrīvojiet mājokli no personīgajām fotogrāfijām vai citiem personīgiem priekšmetiem, kas var mazināt potenciālā pircēja vēlmi iegādāties Jūsu dzīvokli. Iepazīstiniet potenciālo pircēju ar bezpersonisku, tīru vidi, lai viņi varētu iztēloties mājokli tādu, kādu vēlas. 

  • Veiciet mazus uzlabojumus

Nekustamā īpašuma tirgus ir prasīgs – pat mazākā nepilnība var manāmi ietekmēt Jūsu dzīvokļa īsto vērtību. Pirms pārdošanas noteikti veiciet mazus uzlabojumus, kas līdz šim, iespējams, Jums nav traucējuši. Nomainiet izdegušas spuldzes, saplaisājušas  flīzes, salabojiet tekošu krānu un čīkstošas durvis. Nepieciešamības gadījumā apdomājiet iespēju atjaunot sienu krāsojumu. Jūs noteikti vēlaties, lai pircējs īpašuma iegādes procesā ir apmierināts un darījuma iznākums ir labvēlīgs abām pusēm.

  • Veiciet ģenerālo apkopi

Lai sagatavotu dzīvokli apskatei, iespējams, nepieciešams nolīgt profesionālu apkopes komandu. Mazgājiet logus no iekšpuses un ārpuses, pulējiet virsmas, noslaukiet putekļus, veiciet mēbeļu ķīmisko tīrīšanu, vaskojiet grīdas un/vai nomainiet dvieļus. Īpašuma iegādes procesā svarīgi, lai potenciālajam īpašniekam rodas pēc iespējas labāks iespaids, tādēļ arī nekustamā īpašuma izskatam jābūt nevainojamam.

  • Pielāgojiet telpas

Kad viss uzkopts, uzlabots, nomainīts, tad vēlreiz apskatiet telpas, apstājieties pie katras telpas durvīm un apdomājiet, kā īpašums izskatīsies potenciālajam pircējam. Izpētiet, kā savstarpēji novietotas mēbeles un citas detaļas, apdomājiet, vai katra telpa no malas šķiet vizuāli estētiska. Līguma punktos tas, protams, netiek atrunāts, taču ikvienam ir patīkami ienākt skaistā un tīrā telpā, īpaši, ja īpašums tiek pārdots un runa ir par nekustamā īpašuma potenciālo pircēju.

Sludinājuma izveidošana un izvietošana

Veiksmīgs un pārdomāts sludinājums ir tāds, kas piesaistīs pircēju un nodrošinās, ka nekustamais īpašums tiek pārdots par tā augstāko iespējamo vērtību. Pārdot īpašumu nozīmē vairāk, nekā izveidot jauku aprakstu un izlikt skaistas bildes – sludinājumam ir jāapmierina pircēja vēlmes un vajadzības. Izprotot pircēju, varat noteikt, kas viņam ir svarīgākais, un satura veidā piesaistīt viņa uzmanību un labvēlību. 

Sludinājumā nedrīkst maldināt pircēju! Tam jābūt patiesam un pēc iespējas precīzākam – tikai tā tas, kurš iegādājas, zinās, ka drīkst uz Jums paļauties. Sludinājumā jānorāda dzīvokļa plāns, parametri, fotogrāfijas un ieteicams arī video. Fotogrāfijām un video jābūt kvalitatīviem, tajos jābūt redzamam itin visam, ar ko aprīkotas telpas. Ja ir kādas nepilnības vai trūkumi, arī tām jābūt redzamam, jo darījuma gaitā tas pircējam ir īpaši svarīgi! 

Kad apkopoti sludinājuma pielikumi, jāizveido valodas likumiem atbilstošs sludinājuma teksts. Tam jābūt skaidram un precīzam, bez gramatikas, stila un interpunkcijas kļūdām. Ja pats valodā neorientējaties, iespējams, labāk šo uzdevumu uzticēt kādam, kas pārzina valodas likumus. 

Svarīgi ir izvēlēties arī sludinājumam piemērotāko vietu, kur tas spēs sasniegt pēc iespējas lielāku un nopietnāku auditoriju. Šajā gadījumā nederēs sociālie tīkli, kā Facebook vai Instagram. Ja vēlaties atrast nopietnu pircēju, iespējams, labāk ir vērsties pie māklera vai nekustamā īpašuma aģenta, kas izvietos sludinājumu profesionālās pirkšanas pārdošanas vietnēs.

Cenas noteikšana

Viens no īpašnieka sarežģītākajiem uzdevumiem, pārdodot īpašumu, – noteikt tam atbilstošu cenu. Pareiza cena ir tāda, kas piesaista potenciālos pircējus, taču tajā pat laikā pārdošanas procesā nerada zaudējumus. Ir vairāki faktori, kas var palīdzēt noteikt, cik īpašums ir vērtīgs:

  • Citi pārdošanā izliktie īpašumi un to cenas salīdzināšana;
  • Īpašuma ekstras (skats, atrašanās vieta, remonti, kvadratūra, mēbeles, iekārtas, aksesuāri, utt.);
  • Vispārējā valsts ekonomiskā situācija;
  • Potenciālo pircēju aktivitāte (ja aktivitāte ir zema, iespējams, cenu nepieciešams samazināt un otrādi);
  • Īpašuma statuss (vai tam ir kādas nepilnības un trūkumi, piemēram, parādi, utt.);
  • Cik daudz esat gatavs nākt pretī (līgumu slēgšanas, iesaistīto personu pakalpojumu, valsts nodevas apmaksa, utt.)

Apkopojot šos faktorus, Jums vajadzētu veidoties aptuvenam priekšstatam par to, kāda varētu būt Jūsu dzīvokļa cena. Visprecīzāk noteikt cenu, protams, var tieši nozares speciālisti, jo viņi šādus darījumus veic katru dienu – ja nepieciešams, vērsieties nekustamo īpašumu kompānijā un lūdziet sava īpašuma vērtējumu. Ļoti var palīdzēt arī rūpīga nekustamā īpašuma tirgus izpēte – jo labāk būsiet informēts par tirgus tendencēm un ievērosiet tās, jo pastāv lielāka iespēja, ka noteiksiet precīzu cenu un spēsiet piesaistīt daudz potenciālo pircēju.

Dokumentu sagatavošana

dokumentu sagatavošana

Pirms īpašuma iegādes pircējs noteikti vēlēsies to apskatīt un visos ar to saistītos dokumentus, tādēļ ieteicams tos sagatavot jau iepriekš. Par kādiem dokumentiem ir runa un par ko būtu jāparūpējas dzīvokļa pārdevējam?

  • Zemesgrāmatas izdruka

Šī izdruka ļaus pārliecināties, ka dzīvoklis reģistrēts zemesgrāmatā, un īpašnieka identitāte sakrīt ar pārdevēja identitāti. Tāpat, apskatot zemesgrāmatas izdruku, ieinteresētais var pārliecināties, ka konkrētais dzīvoklis nav ieķīlāts, izīrēts vai iznomāts kādai trešajai personai.

  • Informācija par nekustamā īpašuma deklarētajām personām

Neviens nevēlas iegādāties dzīvokli un tad uzzināt, ka tajā deklarētas svešas personas. Tā kā pircējs pats šādu informāciju nevar iegūt, tas var būt pirmais no dokumentiem, ko viņš var jautāt. 

  • Telpu inventarizācijas lieta

Tā pircējs varēs pārliecināties, vai telpu inventarizācijas lietā noteiktais atbilst tam, kāds pašreiz ir īpašums.

  • Būvprojekts

Ja ieinteresētais gribēs uzzināt to, kas nav noteikts zemesgrāmatā un citos dokumentos, Jums var noderēt pat būvprojekts. Tas pierādīs, ka respektējat pircēja tiesības un pret pārdošanas procesu attiecaties nopietni. Būvprojektā iespējams uzzināt, no kādiem materiāliem dzīvoklis būvēts, kādas ir komunikācijas, vai projektā nav kādas nepilnības. 

Daudziem pircējiem nav ne mazākās idejas, kāds ir dzīvokļa pārdošanas process, tādēļ godprātīga īpašnieka/pārdevēja uzdevums ir informēt pircēju par visu, ko viņam būtu nepieciešams zināt. Visus sev interesējošos dokumentus, kas attiecas uz Jūsu dzīvokli, varat iegūt attiecīgajās valsts iestādēs. Atcerieties sevi, kad kļuvāt par dzīvokļa īpašnieku – īpašumtiesību uzņemšanās ir liela atbildība, vai ne tā?

Pirkšanas un pārdošanas līguma sagatavošana

Kad dzīvoklim uzradies pircējs un viņš apstiprina, ka patiesi vēlas iegādāties konkrēto dzīvokli, būs jākārto dažādas formalitātes. Pirmkārt, pircējam un pārdevējam būs kopā jādodas pie notāra, lai atrunātu īpašumu pārdošanas procesu un sagatavotu pirkšanas līgumu. Daudzi cilvēki mēdz taupīt, neizmantojot notāra pakalpojumus, taču tas viss var novest pie bēdīgām sekām. Notārs var ne tikai sagatavot darījumu, bet arī izskaidrot iesaistītajām pusēm visus darījuma aspektus, katra tiesības un pienākumus, pārbaudīt informāciju, kas norādīta zemesgrāmatā, utt.

Pirkšanas un pārdošanas līguma sagatavošana ir ļoti atbildīgs process, jo no tā tiešā mērā atkarīga līgumā iesaistīto pušu nākotne. Visbiežāk līgumā tiek atrunātas šādas lietas:

  • Maksājumu kārtība;
  • Īpašumtiesību nodošana un reģistrēšana;
  • Apliecinājumi un garantijas;
  • Pirmpirkuma tiesības;
  • Atslēgu nodošana;
  • Abu pušu tiesības un pienākumi;
  • Strīdu izskatīšana;
  • Līguma izbeigšanas iespējas.

Tomēr jāņem vērā, ka katrā situācijā darījuma pusēm ir citāda specifika, tādēļ nedrīkst paļauties uz universāliem līguma noteikumiem. Līguma noslēgšana ir nozīmīgs dzīvokļa pirkšanas pārdošanas posms, tādēļ pret to jāattiecas nopietni, rūpīgi precizējot darījuma noteikumus. Ja darījuma gaitā kas nav skaidrs, atliek vien kārtējo reizi vērsties pie notāra. Kad līgums noslēgts un zemesgrāmatā dzīvoklim tiek uzrādīts jauns īpašnieks – apsveicam! Esat atbrīvots no īpašnieka pienākumiem un varat droši nodot dzīvokļa atslēgtas!